El ‘juego de las sillas’ de las inmobiliarias: más de la mitad de las preventas no se completarán
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En el debate sobre el crash inmobiliario, las empresas siguen defendiendo su tesis de que habrá desaceleración, pero no recesión en el sector ni caída de precios. Su principal argumento es la buena marcha de las preventas en las promociones iniciadas, que “garantizan el negocio en el próximo año”. Sin embargo, este argumento es muy endeble, puesto que un alto porcentaje de estas operaciones –más de la mitad- no se completará, según varios expertos en este mercado.
Las preventas son las señales que pagan los interesados para comprar un piso mediante los conocidos contratos de arras. El problema es que buena parte de estas preventas no tienen detrás la intención real de comprar la vivienda, sino una operativa muy típica del boom inmobiliario: darle el pase antes de que el piso esté terminado y escriturado para no tener que incurrir en más costes, y ganar así una plusvalía –que ha llegado a ser muy jugosa en los tiempos en que los precios subían de semana en semana- poniendo un capital muy pequeño.
El estallido de la burbuja ha terminado con esta operativa, puesto que ya no existe presión de la demanda, sino que hay es exceso de oferta y pisos de sobra para elegir. Los compradores lo que quieren es que les bajen el precio, y no tienen prisa para cerrar las operaciones hasta que eso ocurra (durante el boom, el miedo a quedarse sin el piso permitía este tipo de operaciones especulativas). Así que los que han dado la señal se encuentran con una serie de pisos cuya compra no pueden afrontar, por lo que buena parte de las preventas no se convertirán en ventas.
“La mayoría de los que han hecho estas operaciones perderán la señal que han pagado, pero es el mal menor frente a tener que comprarse el piso. En algún caso, intentarán quedarse con uno o dos inmuebles como mucho, pero para ponerlos inmediatamente a la venta antes de que empiecen a llegar los plazos de la hipoteca”, explica uno de los expertos consultados. “El impacto global es el mismo: más pisos en venta y más presión a la baja sobre los precios”, añade.
No estamos hablando de un tema menor. En un banco privado afirman que “tenemos clientes que han firmado 40 preventas de pisos, en muchos casos pidiendo créditos para ello. Ha sido una práctica absolutamente masiva, y ahora no saben qué hacer para salir del atolladero”.
La mayor amenaza del sector
En todo caso, “el asunto de las preventas es la mayor amenaza que se cierne sobre el sector inmobiliario y nadie está hablando del tema. Es como el juego de las sillas: las promotoras están contando todas las preventas, pero, cuando pare la música, muchas se van a quedar sin silla porque en realidad sólo se va a materializar un porcentaje muy pequeño de estas operaciones”, asegura gráficamente otro analista del sector.
Esta situación puede provocar un grave deterioro de las cuentas de resultados de estas compañías, empezando por las más grandes. En el tercer trimestre anunciaron unas cifras de preventas que, a pesar de registrar fuertes caídas respecto al año anterior, siguen siendo muy importantes: Martinsa-Fadesa hablaba de 4.815 unidades por 759 millones de euros; Reyal Urbis anticipaba unas preventas totales de suelo y residencial de 1.772 millones; Realia señalaba 382 unidades por 105,8 millones, etcétera.
Los expertos consultados aseguran que la cifra fiable es la de compradores que han hecho un segundo pago para la vivienda. Pero ese dato no es público en ninguna de las empresas cotizadas.
con caracter retroactivo 