‘Credit crunch’, ni se le ve, ni se le espera

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VIRGINIA ZAFRA – 22/03/2008 19:42

En el mercado financiero asusta casi todo en estos momentos, pero hay una circunstancia más temida que el resto por la catástrofe que puede provocar en la economía real, la que afecta a los ciudadanos de a pie. Es el fenómeno conocido como credit crunch (restricción severa del crédito), en el que las entidades dejan de financiar a las empresas. Eso provoca inevitablemente su paralización y, por ende, la del conjunto de la economía.

La crisis mundial derivada de las hipotecas subprime ha limitado sustancialmente las vías de la banca para conseguir fondos que prestar a sus clientes. Por eso, han saltado las alarmas sobre el riesgo de un credit crunch en Estados Unidos y en Europa.

Pero ¿estamos realmente al borde de esa situación? Los últimos datos conocidos en la Unión Europea (UE) y en España sobre el crédito a empresas dejan claro que no hay indicios del fenómeno y reflejan que tendrían que darse circunstancias mucho más negativas que las actuales para que pudiera llegarse a esa situación. De hecho, la financiación al sector empresarial creció en la UE un 14,6% entre enero pasado y el mismo mes de 2007, la mayor tasa desde la creación del BCE.

En España, creció en el mismo periodo el 18,8%, muy lejos también de un credit crunch, aunque en este caso con una evolución diferente al conjunto de la zona del euro. Los bancos y cajas nacionales han frenado en doce meses la financiación a las empresas, sobre todo por la menor actividad de constructoras e inmobiliarias. Hace sólo un año, las tasas de incremento superaban el 30% y desde agosto se han reducido ocho puntos. Y la moderación irá a más en el año, hasta cerrar con subidas de entre el 12% y el 14%, según las previsiones.

El grifo sigue abierto

De ahí hasta cerrar el grifo a las empresas queda mucho trecho, recuerdan en el sector, donde explican que la menor financiación que están dando ahora se debe más a la menor demanda (por la desaceleración económica) que a una negativa por su parte a conceder nuevos préstamos. Aunque reconocen su mayor prudencia, sobre todo, con el ladrillo.

Los bancos y cajas no dejarán de financiar a las empresas entre otras cosas porque no pueden o no les interesa. Los hogares compran ahora muchas menos viviendas que antes y firman, por tanto, menos hipotecas, lo que obliga al sector financiero a buscarse las habichuelas en otros ámbitos, como los préstamos corporativos, que son muy rentables.

Apoyo del BCE

Una vez que las entidades españolas tienen claro que van a seguir financiando a las empresas, la cuestión radica en si tienen fondos para hacerlo. De momento, aseguran que disponen de la liquidez necesaria para seguir operando con normalidad sin acudir a los mercados de emisión de deuda, como hacían hasta que saltó la crisis y que ahora están cerrados.
Mientras las condiciones vuelven a su ser, la fórmula que están utilizando para conseguir fondos son las subastas del BCE, que hasta el pasado agosto utilizaban mínimamente. Aunque no todos lo hacen –BBVA, Santander y Popular, los tres bancos más grandes, dicen que no han ido por el momento– y algunos de los que lo han hecho, aseguran los expertos, no lo necesitan y únicamente recurren a esta financiación porque es barata y les permite obtener unos rendimientos añadidos prestando esos fondos a otras entidades.

Para acudir a esas subastas, las entidades empaquetan sus garantías –bonos, créditos a clientes o cédulas hipotecarias– y las depositan en el Banco de España, que las analiza y les aplica el correspondiente descuento para limitar al máximo el riesgo que asume el BCE. El sistema es tan duro que a los activos entregados se les aplican recortes entre el 0,5% y el 18%.

Las titulizaciones hipotecarias, las más utilizadas por la banca española, se reducen entre un 12% y un 18%, aunque la posibilidad de resultar fallidas es en la mayoría de los casos inferior al 0,1%. Por tanto, si una entidad presenta un paquete de 1.000 millones de euros de hipotecas, sólo podrá obtener con ellas 820 millones de financiación.

Con este sistema, las entidades españolas recibieron 44.067 millones en febrero, prácticamente lo mismo que en diciembre, el mes en que se suele recurrir más al BCE para mostrar unas cifras de liquidez holgadas en las fotos de fin de año. Esa cifra duplica a la del mismo mes de 2007. Esto refleja, según un banquero español, un mayor uso de esa fórmula, pero no problemas de fondo –como dijeron diarios británicos y algún banco de inversión–.

Es la misma vía de financiación que tradicionalmente ha utilizado el sector financiero alemán, al que nunca se ha criticado por ello. Afirma, además, que la banca española tiene capacidad para multiplicar su recurso al BCE y cuenta con los mejores ratios de morosidad de la UE, pese a su aumento reciente y las mayores coberturas por posibles fallidos.

Al cierre de 2007, la mora era del 0,922% y en enero, del 1,036%, frente al 2,2% de la zona del euro, según los datos de septiembre, los últimos publicados.

Ante esas cifras y dada la aparente ausencia de problemas de liquidez, el credit crunch ni ha asomado ni se le espera.

TREINTA BANCOS Y CAJAS ESTÁN ATRAPADOS EN LA RED DE LLANERA CON UNA DEUDA DE 432,65 MILLONES DE EUROS.

Treinta bancos y cajas están atrapados en la ‘red’ de Llanera con una deuda de 432,65 millones

Gustavo Granero | 9:45 – 26/12/2007    http://www.ElEconomista.es

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Cuando sonó la flauta de Fernando Gallego, presidente del grupo inmobiliario Llanera -que soporta un concurso de acreedores tras suspender pagos-, todos cayeron rendidos a su música. Los principales bancos y cajas de este país sucumbieron a la llamada del promotor valenciano, aflorando, de paso, fallos masivos en sus sistemas de control de riesgos.

Pero, ¿qué pudo pasar para que una treintena de entidades quedasen hipnotizadas en Llanera? Como en la fábula del flautista de Hamelín, Gallego hizo sonar la música, se rodeó de la banca que opera en España y después la precipitó por el abismo al que conducen los impagos.

Más allá del parecido, por hipnotizador, con la leyenda de los Hermanos Grimm, la inmobiliaria Llanera dejó deudas por 432,65 millones de euros a una treintena de entidades financieras al cierre de 2006, según el último informe de auditoría, que reconoce una deuda total con todos sus acreedores de 748,16 millones. De la financiación con bancos y cajas, 300,78 millones eran a largo plazo, y 131,87 millones a corto plazo.

No sólo eran Bancaja o CAM

En un principio, sólo saltaron a la luz las inversiones de Bancaja, CAM y Lehman Brothers. Aunque es cierto que ellas soportan la mayor parte de la deuda también es verdad que los daños colaterales del hundimiento de Llanera afectó a todo el barco. En concreto, son 13 bancos (Santander, BBVA, Popular, Banesto, Sabadell, Banco de Valencia, Pastor, Guipuzcoano, Gallego, Lehman Brothers, Deutsche Bank, Barclays y Citi); otras 13 cajas de ahorro (La Caixa, Caja Madrid, Bancaja, CAM, Caixa Catalunya, Unicaja, Caja España, Cajasol, Cajasur, Sa Nostra, Granada, Caixanova y Ontiyent). Ellos fueron el brazo financiador, aunque la lista de acreedores totales se cuenta por miles.

Un largo y complejo proceso

Bancos y cajas esperan recuperar sus inversiones. Sin embargo, el proceso puede durar un año, ya que el juez y los administradores concursales tienen mucho trabajo por delante: “Hay que analizar bien el convenio que se propondrá para renunciar a una parte de la deuda y valorar adecuadamente los activos de la empresa”, explica a elEconomista Carlos Pavón, letrado de Iure Abogados, que representa a 40 acreedores. Algunas empresas consideran que se está haciendo una liquidación algo prematura.

Según la documentación que obra en poder del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia, a la que ha tenido acceso este periódico, Banesto tiene una deuda de 4,8 millones, al menos, con cinco de las seis sociedades del grupo Llanera (ver más en información de recuadro). Según el dossier, Barclays concedió créditos por 900.000 euros, mientras que BBVA reconoce una deuda de casi medio millón de euros con una de las empresas del grupo inmobiliario.

Dentro de las cajas, los destrozos son similares. Las más castigadas por la suspensión de pagos de Llanera -junto a Bancaja y CAM- son Caja Duero y Caja Sur . Les sigue Caixa Catalunya, con más de dos millones en créditos, Caixanova y Sa Nostra (Baleares) con un millón y medio de euros, al menos. Además, Unicaja y Caja España habrían concedido financiación por alrededor de un millón. No podría faltar Caja Madrid, con 305.512 euros.

Pero la mayor inversión la dieron otros. Bancaja reconoció una deuda con las empresas de la inmobiliria de 92 millones, que está regularizando con la promotora. Su participado Banco de Valencia les confió 28 millones, mientras que la CAM le habría otorgado entre 30 millones y 40 millones. No obstante, las cajas dejaron claro que la mayoría de estos créditos contaban con garantías más que reforzadas. Fue un banco extranjero, Lehman Brothers, el que se llevó la palma, con un préstamo de más de 148 millones de euros, que vencía en enero. Pero ha habido acuerdo.

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ASI DERRUMBÓ LA SOBERBIA DE LUIS PORTILLO SU PARTICULAR TORRE EMPRESARIAL.

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 CARMEN CANFRÁN. 31.12.2007 en http://www.ElEconomista.es

“Un apetito desordenado de la propia excelencia”. Así es como definió Santo Tomás al principal de los siete pecados capitales: la soberbia, motivo por el que el hombre fue expulsado del jardín del paraíso. Esta conducta criticada por las enseñanzas cristianas ha llevado a más de uno a lo largo de la historia a salir del Edén. Este es el caso del presidente de Colonial, Luis Portillo, quien ha sido destronado de su Torre de Babel. El empresario sevillano presentó su dimisión el pasado viernes al no contar ya con el apoyo de sus socios, quienes cuestionaron su gestión al frente de Colonial. Una decisión que el Consejo aprobará en breve, informaron a este diario fuentes cercanas

La idea del máximo órgano es remodelar su estructura. Para ello, se reducirá el número de sillones, entrarán consejeros independientes y se prevé la marcha de los socios principales, al igual que la de Portillo. Todo un final con lágrimas de una historia que empezó con sonrisas. Ahora se pretende que esos cambios se adapten más a una empresa que cotiza en el Ibex-35.

Las sonrisas empezaron a principios de 2006 cuando Portillo llamó a algunos colegas del sector para que participaran en su gran proyecto: crear una de las primeras inmobiliarias europeas. En ese momento, Domingo Díaz de Mera, la familia Nozaleda, Rafael Santamaría, José Ramón Carabante y Aurelio González decidieron subirse al barco de Inmocaral. En esta aventura no faltó una de las grandes damas empresariales, Alicia Koplowitz. Con toda su tripulación, Portillo puso rumbo a su nave.

Destinos escalonados

Su primer destino fue Colonial en julio. Una compra aplaudida por el mercado, ya que la inmobiliaria cuenta con unas magníficas propiedades tanto en España como en Francia.

En ese momento, Portillo empezó a ser consciente de que estaba jugando en primera división. “Imagínate, pasas de hablar con los bancos que siempre te han financiado a negociar con importantes entidades financieras extranjeras”, confesó el presidente en una charla en la escuela de negocio ESADE.

FCC

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 En una semana, Portillo negoció con el presidente de Acciona, José Manuel Entrecanales, adquirirle el 15 por ciento del capital del grupo. Un movimiento de ficha que realizó sin consultar a sus socios. Su objetivo era casar Colonial con Realia (inmobiliaria de FCC y Caja Madrid). Un sueño que se vio roto cuando Esther Koplowitz le paró los pies y le dejó bien claro que no tenía nada que hacer con Realia. Fue la primera vez que la soberbia de Portillo saldó su primera cuenta.

Compra de Riofisa

Un mes y medio más tarde, Portillo llegó al Consejo de Colonial con una operación ya cerrada: la compra de Riofisa. De nuevo el ejecutivo hizo lo que quiso sin consultar a sus consejeros. Una actitud que molestó a más de uno, aunque no pasó de un enfado. Al fin y al cabo, todos los tripulantes del barco estaban ganando dinero con las decisiones del capitán del barco.

El promotor sevillano siguió buscando nuevos destinos y siempre al margen de las críticas que iba levantando en el mundo financiero. La deuda crecía en un momento en el que se vislumbraba una desaceleración del mercado inmobiliario.

Una vez más la soberbia le jugó una mala pasada al empresario. En marzo de este año, los analistas del Santander elaboraron un informe en el que decían que la acción de la inmobiliaria estaba sobrevalorada. Ante este asunto el ejecutivo respondió: “El Santander no conoce bien Inmocaral (actual Colonial)”.

Soberbia de Portillo

Con esta contestación Portillo dejaba claro que los informes de analistas no le quitaban el sueño. Su importancia siempre ha sido tan menor que sólo una entidad financiera, La Caixa, seguía con detalle el negocio de la compañía.

Más tarde esta situación cambió cuando Astroc (AST.MC)ASTROC

5,00 +3,31% +0,16

  elemento_11159_0 = new cotizacionEnNoticia(‘ASTROC’, ‘cotizacionASTROC_0’, ‘linkcotASTROC_0’,1); se derrumbó en bolsa. Portillo aprendió de uno de los errores de su colega Enrique Bañuelos, presidente de Astroc, y destinó parte de sus esfuerzos a que los analistas conocieran en detalle su casa. Ahora seis firmas analizan Colonial.

Una decisión que ya llegaba tarde. Las inmobiliarias cotizadas ya estaban siendo castigadas en bolsa y se sumó la crisis de las hipotecas basura de Estados Unidos, lo que derivó en una crisis de liquidez mundial. Los bancos dejaron de financiar operaciones en un momento en el que Colonial debía refinanciar un crédito de más de 7.000 millones de euros.

Al final, consiguió el respaldo de las entidades tras negociar durante meses, lo que provocó el nervisiosismo de los socios, que veían que en los consejos la información que se les daba era bastante sesgada.

El valor cae en picado por la crisis

La crisis inmobiliaria española se recrudeció y, por lo tanto, la situación de Colonial también. El valor en bolsa seguía cayendo en picado por el alto endeudamiento de la compañía. Ante este panorama, Portillo no optó por vender activos para amortizar deuda, como lo han hecho sus colegas del sector (Reyal Urbis o Fadesa).

Fue la gota que colmó el vaso. Además, la situación de algunos accionistas era difícil porque estaban perdiendo mucho dinero con Colonial y la salud financiera de sus propios negocios tampoco era boyante. Por eso, le pidieron que tomara medidas al primer ejecutivo, quien se tomó esos reproches como un ataque personal.

Al final, Portillo perdió el control de su barco y decidió abandonar. Esto demuestra que la historia se repite. La soberbia de Bañuelos también rompió su sueño con Astroc. La única diferencia es que Colonial cuenta con grandes inmuebles, mientras que Astroc tenía, principalmente, suelos sin urbanizar.

PORTILLO, EL PRIMER LADRILLAZO DE 2008.

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Se confirma el vuelco en el Consejo de Colonial, que acepta la dimisión de Portillo

Agencias | 20:08 – 31/12/2007
INMOBILIARIA COLONIAL

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El Consejo de Administración de la inmobiliaria Colonial aceptó hoy la dimisión de Luis Portillo como miembro de este órgano de dirección y ratificó como presidente de la sociedad a Mariano Miguel, que seguirá ejerciendo el cargo de consejero delegado, informó la compañía a la CNMV. Además, se produce un auténtico vuelco en el Consejo, tal y como adelantó hoy diario elEconomista

El cese de Portillo como consejero de la inmobiliaria se produce tres días después de que fuera relevado como presidente de Colonial (CAR.MC elemento_52_0 = new cotizacionEnNoticia(‘INMOCARAL’, ‘cotizacionINMOCARAL_0’, ‘linkcotINMOCARAL_0’,1); ), en una reunión que el Consejo de Administración celebró el pasado viernes, horas después de que los títulos de la sociedad cayeran el 25,4 por ciento en Bolsa.

La compañía ha indicado que para reforzar la preeminencia de los consejeros independientes “iniciará la búsqueda de un profesional de prestigio que ocupará el puesto de presidente no ejecutivo”.

Salida de otros consejeros significativos

 

Al mismo tiempo que acontecía el cese de Portillo abandonaban también su puesto como consejeros Luis Emilio Nozaleda Arenas, Gema Sólas Navas, José Ramón Carabante Plaza; Óscar Fanjúl Martín; Alberto Cortina Koplowitz y Clara Nozaleda Arenas.

También cesaban en su cargo los representantes de Desarrollo Empresarial Quetro, María Jesús Valero Pérez; Grupo Portival, Yolanda Mayo Ranera; Corporación Indo, Domingo Díaz de Mera Lozano, y Promociones González, Aurelio González Villarejo.

La compañía ha señalado en un comunicado que la “salida del consejo de los accionistas significativos no presupone la intención de reducir su participación en la sociedad”.

Nombramientos de nuevos consejeros

 

Para ocupar parte de las vacantes y para “dotar de la mayor operatividad, eficacia y transparencia posibles a la gestión de la compañía en beneficio de sus accionistas”, la compañía ha nombrado consejeros por cooptación a Leandro Martínez-Zurita Santos de Lamadrid (consejero ejecutivo); Julián Zamora Saiz (consejero dominical), y Pedro Ruiz-Labourdette Garau (consejero dominical).

Así queda el consejo de Colonial

 

En consecuencia, el consejo de administración queda compuesto por once miembros: Mariano Miguel Velasco; Josep Manuel Basáñez Villaluenga; Antonio M. López Corral; Javier Sola Teyssiere; Alberto Alonso Lobo; Francisco José Molina Calle; Juan Ramírez Blatuille; Enrique Montero Gómez; Julián Zamora Saiz; Pedro Ruiz-Labourdette Garau y Leandro Martínez-Zurita Santos de Lamadrid.

Cambios en la comisión ejecutiva

 

Inmobiliaria Colonial también ha acordado cambios en la comisión ejecutiva, que estará formada por cuatro miembros, y en la comisión de nombramientos y retribuciones, que estará formada por tres personas.

La comisión ejecutiva queda compuesta
por Mariano Miguel Velasco, que ejercerá como presidente; Francisco José Molina Calle; Julián Zamora Saiz y Pedro Ruiz-Labourdette Garau.

Por su parte, la comisión de nombramientos estará integrada por Josep Manuel Basáñez Villaluenga; Alberto Alonso Lobo y Enrique Montero Gómez.

Sólida “situación patrimonial”

 

Inmobiliaria Colonial también ha señalado que mantiene una sólida “situación patrimonial” que le permite cumplir íntegramente “todas sus obligaciones con las entidades financieras” y ha expresado “su confianza en que la realidad del valor objetivo de la compañía, su solidez patrimonial y su potencial de negocio permitirán superar la situación actual”

Publicada el http://www.ElEconomista.es

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Nota Bene del editor de este Blog: Seguramente sería éste un momento pertinente para que algún miembro del Gobierno Valenciano experto en privatizaciones, explicara las condiciones en las que Luis Portillo compró por cantidades multimillonarias, en sociedad (Siete Treinta S.L.) con el señor Rosell Recasens, marido o lo que fuese de la Senadora del PP por Almeria, señora Agüero miembro de la comisión de Agricultura del Senado en la etapa del señor Aznar-Fabra (¿también una coincidencia que la empresa del caso Naranjax, Artemis 2000 S.L. y Siete Treinta S.L. procedan del mismo despacho de Ontinyent, ciudad que como saben está pegadita a Sevilla, igual que muchas más con adjudicaciones de la Generalitat Valenciana?). Aclaremos la concesión transmisión posterior de algúnos lotes de las residencias geriatricas del tan famoso como opaco Plan Blasco en su etapa de Conseller de Bienestar Social. Este es el proceso especulativo que ha levantado gigantes de papel que han saqueado las arcas públicas y arden ahora…sin que nadie mueva un dedo. Y el Arzobispo Cardenal diciendo que la politica social de Zapatero sobre la familia, destruye la democrácia. ¡No crean que no llevamos una buena peniténcia con esta cuadrilla!. V.V.G.

TERMINÓ LA FIESTA DEL LADRILLO. ¿y AHORA QUÉ?.

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La fiesta del ladrillo se terminó de repente. ¿Y ahora qué?

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@Fátima Martín – 24/12/2007

 

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La colosal fiesta del ladrillo español, que ha durado más de una década, disfrutaba de sus últimos compases cuando, de repente, estalló la crisis suprime estadounidense de agosto y secó el mercado inmobiliario español. A muchos les ha pillado con el pie cambiado en medio del baile. El año 2007 nos ha dejado una nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, que, en línea con Zapatero, pretende contentar a todos pero no convence a nadie. Una Ley del Suelo que provoca ojeras a los promotores. Un nuevo lobby, el G-14, apodado ‘el club de los mal pagadores’. Catástrofes bursátiles como la de Astroc. Concursos de acreedores como el de Llanera. El principio de la canibalización del sector. Psicosis entre las entidades financieras. Una demanda insatisfecha y una sobreoferta que no se coloca. Una legión de mileuristas sobreendeudados que comprueban con horror cómo sus cuatro paredes no valen lo que costaron. Un país escandalosamente enladrillado que pretende competir en este mundo global. Y una certeza: la vivienda es el principal problema de los españoles, según el CIS. ¿Y ahora qué?El año que ahora termina nos muestra un rápido deterioro de los elementos que sustentaron el boom y que permitieron a España “salirse de la diapositiva”. La tendencia se pone de manifiesto de manera dramática después del verano. Así, los precios de la vivienda se congelaron en el tercer trimestre, pese a haber subido un 5,3% en términos interanuales. En once provincias y en cuatro comunidades, los pisos se revelaron más baratos en septiembre que en junio. Todos los pronósticos apuntan a caídas de precios reales en los próximos trimestres.

Las cantidades no pintan mucho mejor: el pasado mes de septiembre, se visaron 47.099 viviendas frente a las 130.630 unidades en septiembre de 2006, según los datos del Ministerio de Fomento. Esto es un 63,9% menos. La patronal de la construcción, SEOPAN, estima que cada vivienda que se deje de construir se cobrará dos empleos. El pasado mes de marzo, el recientemente fallecido Enrique de Aldama, ex presidente de la patronal, ya advirtió de que se dejarían de construir 100.000 unidades en 2008, lo que destruiría 200.000 empleos “paulatinamente”.

Las compraventas también se deterioran. Entre septiembre de 2006 y el mismo mes de este año, se inscribieron en los registros 830.605 operaciones de compraventas, un 12% menos que entre septiembre de 2005 y 2006, según el Colegio de Registradores. Al igual que el crecimiento hipotecario: el número de viviendas hipotecadas -103.671- se desplomó en septiembre un 10,3% respecto al año anterior, según la Estadística de Hipotecas de septiembre de 2007 del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y lo que te rondaré morena.

Citigroup: “está sorprendiendo la vulnerabilidad de España”

La velocidad de crucero a la que ha viajado el sector durante una década y su actual aterrizaje brusco no se pueden entender sin el contexto internacional. Dicho de otro modo, el boom español ha sido desmesurado, pero no ha sido el único. “El sector hipotecario residencial ha sido uno de los motores del crecimiento mundial en los últimos siete u ocho años. Sobre él se ha desarrollado un mercado de créditos estructurados que ha supuesto la mayor innovación de los mercados financieros de los últimos años. Pero en estos momentos asistimos a un proceso de aterrizaje brusco en algunos países, como EEUU. Y estos productos plantean ahora muchas dudas, que son las que explican la sequía, la desconfianza y la crisis en el sector inmobiliario mundial. Hoy por hoy, la desconfianza a nivel hipotecario es mundial.Y la posibilidad de recesión ha aumentado”, explica José Luis Martínez, estratega de Citigroup.

¿Y qué pasa en nuestro país? “En España comenzamos a ver los primeros indicios de una caída fuerte de la actividad. Nos está sorprendiendo su vulnerabilidad, que será más profunda cuanto más dure esta crisis de confianza. Lo cierto es que este país despierta muchos interrogantes para 2009”, añade.

“2007 es el año en que se puede decir que se acabó el pastel. Mientras el mercado habla de si la crisis es brusca o suave, a muchos se les va a llevar por delante”, plantea Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, para quien “se ha producido un cambio radical -a peor- en las expectativas del mercado por la crisis de liquidez del sistema financiero internacional”. Echavarren, desde la consultora inmobiliaria que gestiona, advierte de que el concepto “valor” es enormemente relativo: significa lo que tú está dispuesto a comprar; de que en España se han concedido hipotecas basura sobre suelo rústico; y de que se ha reducido significativamente el número de potenciales inversores.

“Iniciamos 2007 con mucha alegría, pensando que el negocio seguiría, que la vivienda era la inversión más segura y que los precios continuarían creciendo dos dígitos un año más. Por la realidad es que ya en el primer semestre tuvimos que revisar nuestras previsiones a la baja y terminamos el año con caídas reales de los precios en las viviendas de segunda mano. En definitiva, se ha confirmado el fin del ciclo inmobiliario”, es el balance de Fernando Encinar, director de comunicación de Idealista. También él hace referencia al impacto que la crisis de las hipotecas basura estadounidenses ha tenido sobre el sector inmobiliario patrio. “Son unos platos que no hemos roto nosotros pero que han provocado un cambio brusco en el ciclo español”, señala.

La palabra crisis en chino está formada por los caracteres peligro y oportunidad

¿Y ahora qué? La nueva ministra de Vivienda, Carme Chacón, recordó en la puesta de largo del recién creado G-14, Grupo de Inmobiliarias por la excelencia, que “la palabra ‘crisis’ en chino está formada por los caracteres ‘peligro’ y ‘oportunidad’”.

Y oportunidad es la palabra que sale a relucir en estos momentos por doquier en el sector. “Hay margen para gestionar la crisis. Las oportunidades se presentan ahora para quien tenga liquidez. O sea, quienes vendieron sus empresas a tiempo, quienes han sido prudentes y no se han endeudado hasta las cejas y quienes dispongan de patrimonio en renta. En todo caso, las inmobiliarias de toda la vida que han pasado varias crisis, tienen más margen de confianza”, asegura Mikel Echavarren.

Entre los optimistas se sitúa también Frédéric Mangeant, socio propietario de la consultora Knight Frank, para quien la situación que atraviesa el segmento residencial no se trasladará a oficinas o centros comerciales. Mangeant confía en que el panorama se clarifique a partir de marzo, cuando tengan lugar las elecciones generales.

“El 2008 puede ser un año duro, pero también puede ser muy interesante para los demandantes de vivienda. Además, todo el esfuerzo de las administraciones por el alquiler va a dar sus frutos en 2008. Y, por supuesto, va a ser el año de Internet en el sector”, resume Encinar. “España no es sólo ladrillo”, afirma José Luis Martínez.

El arquitecto y economista Ricardo Vergés no es tan benévolo: “en 2007, algo nuevo está ocurriendo. El BCE pone nuestro mercado monetario primario (36m) a cero (somos los únicos). Los bancos ya no prestan a promotores y los visados caen en picado. Los precios empiezan a encogerse. El gobierno cambia a su ministra tapadera. La presión medioambiental se vuelve insostenible. La prensa anglosajona arrecia sus ataques. Francia se queja de las inmobiliarias españolas. La inflación por causa de liquidez se dispara. Aun así, el Banco de España anuncia un nuevo subidón en Oct.-Nov (ver 20.3 BdE. Boletín Estadístico), que llevará el saldo del mercado secundario interbancario de Frankfurt (36n) a rozar el medio billón de euros. Señor Solbes, tengo una pregunta para Ud.: ¿por qué necesitamos tanta liquidez si ya nos la hemos llevado toda?”, se pregunta. A la hora de pedir explicaciones al ministro de Economía, Vergés coincide con la voz de la calle. La Plataforma por una Vivienda Digna pidió la dimisión de Solbes el pasado 12 de diciembre ante el Ministerio de Economía.

JUICIO SEMIFINAL PARA DE LA ROSA, PRADO Y EL CAPITALISMO GOLFO.

ARTÍCULOS DE OPINIÓN

  • José Garc�a Abad
  • JOSÉ GARCÍA ABAD

    11/12/2007

Ecos de S.A.

Juicio semifinal para De la Rosa, Prado y el capitalismo golfo

El caso Grand Tibidabo ha sido aplazado por la Audiencia de Barcelona hasta el día 14 de enero. Sería el juicio final de Javier de la Rosa y compañía, un proceso-río de 13 años de aguas sucias, nacido en Kio y ramificado en diversos afluentes que salpicaron hasta al lucero del alba. En la “compañía” destaca el vicepresidente de Grand Tibidabo, Manuel Prado y Colón de Carvajal, administrador privado y amigo íntimo del Rey desde antes de que el monarca subiera al trono y hasta que fue enjuiciado por llevarse cien millones de dólares utilizando el nombre de Don Juan Carlos.

De emitirse finalmente sentencia el 14 de enero sería el paso de página aparente de una época marcada por el predominio del capitalismo golfo y del tráfico de influencias que protagonizaron Javier de la Rosa, Mario Conde y Los Albertos, un trío de tiburones que se asociaron en intereses comunes; los dos primeros se conjuraron en la estrategia del ventilador de basura. “Los Albertos”, Alcocer y Cortina, compañeros del Rey en diversas cacerías Prado fueron condenados en sentencia firme por el Tribunal Supremo y esperan a la puerta de la prisión hasta que lo decida el Tribunal Constitucional, que no encuentra tiempo para adoptar una solución. Digo que el paso de página sería aparente porque persiste el capitalismo golfo aunque aplica métodos más refinados como el perpetrado en Estados Unidos con las hipotecas basura.

La estafa del Grand Tibidabo es una pequeñez comparada con la grand corrupción diseñada desde el Grupo Torras, la empresa que representaba en España a KIO, la agencia gubernamental del emirato kuwaití en aquellos tiempos procelosos de la invasión de Sadam Husseim y de la primera guerra del golfo. Javier de la Rosa se aprovechó de la invasión, de que en el emirato no había emires para manejar ingentes cantidades de dinero para su beneficio personal y para procurarse blindajes cultivando la amistad del Rey y el agradecimiento de Jordi Pujol, a la sazón presidente de la Generalitat.

El pretexto de la entrega de dinero a Prado, un aventurero imprudente de escasos escrúpulos era la supuesta actuación del monarca a favor de una intervención armada en Iraq. De paso Javier de la Rosa conseguía entrar en el palacio de la Zarzuela esperando un alto blindaje ante posibles actuaciones del Ejecutivo y del Judicial. Como decía, el caso del Grand Tibidabo, que perjudicó a 8.000 personas, gente humilde, viudas y jubilados que le habían confiado sus ahorros de toda la vida – un Gescartera para pobres – es de menos envergadura que el de Kio aunque también resulta emblemático. Si con Kio el tiburón catalán pretendió corrupciones de Estado con Gran Tibidabo, producto de la fusión de Grand Tibidabo (parque temático) con el Consorcio Nacional del Leasing (CNL) captadora del pequeño ahorro, las corrupciones afectaban al gobierno catalán de la época.

Javier de la Rosa engrasó al sector negocios de Convergencia y Unión, les financió medios de prensa y otras iniciativas “patrióticas” correspondidas por Jordi Pujol, que le nombró “empresario modelo”, un título premonitorio pues el empresario acabaría en la cárcel Modelo de Barcelona. Con el dinero que Javier de la Rosa sacó de la caja de Grand Tibidabo proporcionó al administrador privado del Rey 1.300 millones de pesetas por una finca que este tenía en Sevilla que valía la mitad

La Audiencia de esta provincia intentó ayer la consumación del juicio final de Grand Tibidabo gracias a una sentencia pactada con los acusados, un procedimiento inventado para que los juicios no se eternicen. Teniendo en cuenta que este acuerdo pactado se ha conseguido trece años después de que se produjera el delito, se hace uno una idea del dilatado concepto de eternidad manejado por la Justicia española. El pacto en cuestión – “acuerdo de conformidad” es el nombre técnico – consiste en que De la Rosa cumpla tres años de cárcel en lugar de los 13 pedidos por el fiscal y que los demás acusados, entre ellos Manuel Prado y Colón de Carvajal, actualmente en tercer grado carcelario, asumieran penas de entre seis meses y año y medio -un año en el caso de Manuel Prado – la cuarta o quinta parte de lo pedido por el fiscal. El “acuerdo de conformidad” no libra a Javier de la Rosa del juicio civil en el que se le reclaman 11.000 millones de pesetas en razón del agujero ocasionado por el financiero.

El asunto no pudo liquidarse ayer por la negativa del abogado del Estado a retirar la acusación por fraude fiscal contra los procesados por los que solicita penas de hasta cuatro años de prisión y el pago a Hacienda de más de cinco millones de euros.

LOS ACIVOS DE LAS INMOBILIARIAS SE REDUCIRAN UN 10% DE MEDIA AL FINALIZAR EL AÑO.

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Los activos de las inmobiliarias se reducirán un 10% de media al finalizar el año.

La Comisión Europea vaticina un descenso de hasta el 10% en la inversión en vivienda nueva para el 2009
Las principales inmobiliarias españolas verán cómo durante este año la valoración de sus activos se reducirá un 10%, según las principales firmas tasadoras. En los últimos doce años, estas empresas han visto cómo su patrimonio se incrementaba anualmente, pero la fuerte caída de las ventas, el encarecimiento y las restricciones de los créditos a promotores, y la subida de los tipos de interés, han provocado esta situación. Pero el futuro no parece mucho más positivo para el sector, a tenor de un estudio de la Comisión Europea, que asegura que la inversión en construcción de vivienda caerá un 1,2% en el 2008, y hasta un 10% en el 2009.
Las Claves
 La caída de ventas, la subida de tipos y la restricción de crédito a promotores provocan la reducción de activos
 Las firmas aseguran que la menor valoración afectará más a los grupos con promociones
 Los mayores recortes se producirán en las unidades pendientes de venta, en las promociones, el suelo y la segunda residencia
Los Datos
 Para el 2007, se espera que la inversión en construcción de vivienda nueva crezca un 3,5%
 Bruselas estima que las promociones en los países del Este se multiplicarán en los próximos años
 Las promotoras sin patrimonio pueden sufrir caídas de hasta un 30% en sus libros contables al cierre del ejercicio del 2007
Financiero Digital/Efe

Madrid

LA RENEGOCIACIÓN DE LAS HIPOTECAS A TIPO VARIABLE, YA NO BAJA LOS COSTES DE LOS INTERESES.

Renegociar las hipotecas a tipo variable ya no supone ninguna mejora en los costes de los intereses

Aquellos titulares que consiguen renovar las condiciones de sus créditos se ven, por lo general, obligados a contratar nuevos servicios

  • Fecha de publicación: 3 de diciembre de 2007

Debido al alza del Euríbor, muchos titulares de hipotecas han acudido en los últimos meses a su entidad financiera para intentar revisar las condiciones de su préstamo al objeto de abaratarlo. Quienes consiguen cerrar un acuerdo se ven en numerosas ocasiones obligados a contratar nuevos servicios.

Pero la realidad es que en estos momentos, en los contratos a tipo variable, la renegociación ya no supone ninguna mejora en los costes de los intereses.

Durante el pasado mes septiembre, un total de 29.215 hipotecas cambiaron sus condiciones, lo que supone un incremento del 25,2% respecto al mismo mes del año 2006, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La inmensa mayoría, más de 21.000, eran contratos vinculados a la compra de una casa. 22.635 fueron novaciones o, lo que es lo mismo, nuevos préstamos en sustitución de los primeros con la misma entidad crediticia, frente a algo más de 4.500 subrogaciones del deudor (cambios de entidad). La mitad de las modificaciones se debieron a cambios en los tipos de interés. Un movimiento en el que nadie quiere tipos fijos, de hecho, tras las renegociaciones, el porcentaje de éstos cae del 6,8% al 2,4% del total de los revisados.

La reforma hipotecaria propiciará la modificación de los términos de los préstamos

En los contratos a tipo fijo aún es posible arañar una pequeña rebaja de 0,3 puntos porcentuales en el coste de los intereses. En las hipotecas a tipo variable, en cambio, el promedio de las nuevas condiciones no sólo no presenta abaratamientos sino que supone un encarecimiento de 0,89 puntos.

Vigilancia

Además, contratar una hipoteca va a ser cada vez más complicado, según se desprende de la Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España correspondiente a octubre. Las entidades financieras piden más garantías, vigilan más de cerca la capacidad de pago de los clientes y reducen la relación valor de la casa-dinero prestado. El informe señala también que, por primera vez en cuatro años, las familias piden menos préstamos en términos interanuales. Bancos y cajas ya reconocen que hay menos negocio y que los que se atreven a financiar imponen más trabas y exigencias.

Por otro lado, las entidades se han puesto más duras con los ciudadanos de a pie en todo lo que no sean plazos de vencimiento, como por ejemplo en los tipos y las comisiones. Las empresas tampoco lo tienen mejor.

Nueva ley hipotecaria

Pero a partir de ahora el mercado hipotecario tiene que afrontar la reforma legal que aprobó el Congreso a finales de noviembre. Los cambios suponen más que una simple rebaja en los gastos de formalización de los créditos, aunque afectarán sólo a las hipotecas constituidas con la ley en vigor.

Entre las ventajas de la nueva ley destaca la correspondiente a la renegociación de hipotecas, concretamente a la novación con la propia entidad. Pronto no será necesario cancelar y constituir una nueva hipoteca puesto que el texto autoriza la renegociación de las condiciones del préstamo libremente entre el banco y el cliente. Este último podrá solicitar una ampliación del importe sin necesidad de constituir una segunda hipoteca.

La reforma propiciará también mayor oferta de hipotecas a interés fijo y mixto, puesto que con su puesta en marcha, cuando el cliente cancele una de estas hipotecas deberá compensar el riesgo de interés asumido por la entidad bancaria al ofrecerle el producto.

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RODRIGO RATO LE PONE LOS CUERNOS AL PP DE RAJOY CON EL BANQUERO DE FLORENTINO PEREZ.

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RODRIGO RATO ENCUENTRA FAENA EN LA BANCA LAZARD, DE LA CUERDA DE FLORENTINO PÉREZ, COBRANDO 3 MILLONES DE EUROS AL AÑO MÁS LA PENSIÓN VITALICIA DEL FONDO MONETARIO INTERNACIONAL

El banco de negocios estadounidense Lazard ha fichado a Rodrigo Rato como director general senior de banca de inversión, informó ayer la compañía en Madrid. El ex ministro del PP y ex director gerente del Fondo Monetario Internacional (FMI) asumirá su nuevo cargo el próximo 1 de febrero de 2008.

A lo que mande Florentino Pérez, a través de Pedro Pasquín. La Banca Lazard en España la representa y dirige, Pedro Pasquín, considerado el “banquero” de Florentino Pérez, accionista mayoritario de la constructora ACS y de la eléctrica de Unión Fenosa. Rodrigo Rato cobrará en su nuevo empleo en torno a los 3 millones de euros anuales y mantendrá la pensión vitalicia por su anterior cargo de director del Fondo Monetario Internacional que asciende a unos 80.000 euros anuales.

Bienvenido Mister Rato. Rato, que dejó su cargo en el FMI el pasado 31 de octubre, ejercerá de asesor de banca privada a nivel global, con lo que desempeñará “un importante papel estratégico” para la compañía, aseguró el presidente y consejero delegado de Lazard, Bruce Wasserstein. ”  Este nombramiento acaba con las especulaciones sobre el destino profesional del ex ministro de Economía, que no han cesado desde que anunció el pasado 28 de junio que dejaba su puesto en el FMI por “razones personales”, tras ocuparlo desde junio de 2004. Lazard opera en diecisiete países de Norteamérica, Europa, Asia, Australia y Sudamérica, y proporciona asesoramiento financiero en fusiones y adquisiciones, además de ofrecer servicios de gestión de activos.

El extraño caso de Endesa, con Lazard de auditora…El año pasado en plena disputa por hacerse con el control de la eléctrica Endesa, Banca Lazard salió a relucir por un asunto que puso en entredicho su integridad y objetividad a la hora de valorar empresas. Se cuenta que ofreció una serie de valoraciones de Endesa a su cliente Acciona, valoraciones que la constructora hizo públicas en su presentación a analistas. Éstas iban desde 45,3 hasta 58,3 euros por título, en función del método utilizado. Poco antes, trabajando Lazard para Gas Natural valoró la misma codiciada Endesa a poco más de 20 euros la acción.

Rato cobra seis veces más que el medio millón de dólares al año en el FMI

IBB LLANERA TAMBIEN SOLICITA CONCURSO DE ACREEDORES, EL GRUPO RYA SOLICITA UN EXPEDIENTE DE REGULACIÓN DE EMPLEO

La filial de alquiler de viviendas IBB Llanera también solicita el concurso de acreedores

Levante-EMV, Valencia


La crisis de las principales empresas del grupo LLanera agrava aún más la delicada situación financiera del resto de filiales de la compañía familiar de los Gallego. La sociedad IBB Llanera, dedicada al alquiler de viviendas, acaba de solicitar el concurso voluntario de acreedores, según ha confirmado el despacho de abogados Iure, en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Valencia. El objeto de IBB Llanera es el alquiler de viviendas para explotación turística, cuyos propietarios son terceras personas que ceden el derecho y pierden así la facultad de disfrutar de los inmuebles. El problema es que la empresa ha dejado de pagar a los propietarios, que tampoco pueden recuperar sus viviendas, ya que deben solicitarlo judicialmente.
Esta filial de LLanera está participada al 50% por la cabecera del grupo y por la firma Asesores Turísticos Menorquines. Iure Abogados estudia el caso y trabaja en la defensa de los intereses de los afectados que, según ha sabido este despacho, podría ascender a más de 400 personas.
Mientras tanto, otra empresa del sector en crisis, el grupo Rya, aprobó ayer un expediente de regulación de empleo (ERE) para despedir a los 23 trabajadores de su filial Rya Obra Pública y Privada, mercantil que acaba de presentar el concurso de acreedores tal como también lo hizo este pasado mes Rya Servicios Integrales. Este ERE ha sido negociado por la dirección de la empresa con los empleados representados por el Sindicato Independiente (SI) de la Comunitat Valenciana.
La compañía constructora y promotora está controlada por el empresario Ricardo Solano Ortiz y la firma matriz es Corporación Empresarial Rya, que cuenta con una plantilla de 13 personas. Además, el grupo está formado por la citada Rya Servicios Integrales, con cuarenta empleados y sobre la que plantea otro ERE, así como por Desarrollo, Turismo y Salud (dos empleados) y Chronos Ingeniería (3 trabajadores).

Los bancos negocian con Habitat

Por su parte, los bancos acreedores, un total de 38 entidades, negocian tomar cerca del 30% de la inmobiliaria Habitat, la más grande de Cataluña en su sector, mediante la conversión de deuda en capital, para garantizar el futuro de esta compañía. Esta entrada de los bancos daría a Habitat un año de carencia durante el que no pagaría intereses por el crédito de 1.745 millones que cerró en diciembre y por el cual compró Ferrovial Inmobiliaria.

CONSTRUCCIÓN: EL BATACAZO EMPEZÓ EN LA COSTA.

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El batacazo empezó en la costa

La costa española fue la primera en sufrir los daños. Las ventas están de capa caída desde hace tres años, pero las cosas se han puesto más difíciles y en 2007 las ventas han caído entre el 30% y el 40%. La oferta supera dos veces la demanda y los precios se desaceleran.

SANDRA LÓPEZ LETÓN – Madrid – 23/11/2007

 Todo empezó en la costa española. La vivienda vacacional de playa ha sido la primera en darse de bruces contra el parón inmobiliario. No este año. “El declive empezó hace tres años”, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Pero este escenario “se intensificó a partir del mes de agosto”, puntualiza Miguel Pinto, director de la División de Investigación de Grupo i.

La noticia en otros webs

La situación en la costa española se ha ido poniendo difícil a lo largo de 2007, tanto que las ventas han caído entre un 30% y un 40% con respecto al año anterior, según Smerdou. El litoral está salpicado de miles de promociones en marcha que no han vendido ni una sola vivienda en lo que llevamos de año y hay algunas zonas donde ni siquiera hay visitas, como Castellón o Marbella, según algunos promotores.

Éstos ahora se enfrentan a una demanda inactiva y, lo que es peor, a un inversor que trata de deshacerse casi a “cualquier precio” de las viviendas compradas tiempo atrás. En la vivienda de costa ha habido siempre mucha inversión especulativa, entre un 20% y un 25% del total, indica Pinto.

El inversor, que ahora está compitiendo con el promotor, está bajando los precios, entre un 10% y un 20%, dependiendo de la oferta de la zona, señala el representante de Grupo i. Muchos son británicos, que buscan nuevos destinos con mayores rentabilidades, como Marruecos o Turquía. Por eso, la costa se mide ahora en función de la sobreoferta. “Actualmente, la oferta supera en dos veces la demanda, que este año no alcanzará las 90.000 viviendas”, añade. No hay que olvidar que el 54% de la nueva construcción se concentra en zonas de costa, algo que confiere al sector un carácter desequilibrado, según BBVA. Aunque, Grupo i avisa: “Si no se compra suelo ahora, en el plazo de dos años la oferta se habrá absorbido, habrá demanda y no habrá nuevos proyectos”.

El problema es que el promotor no lo tiene fácil. Los bancos han cerrado el grifo de la financiación para este tipo de proyectos. Su viabilidad está en tela de juicio.

El mercado ha caído en todas las costas, aunque hay promotores que lo niegan. “Nuestras ventas no han bajado, ni en el caso de clientes españoles ni en el de extranjeros. Lo que ocurre es que tenemos que hacer un mayor esfuerzo de comunicación”, dice José Luis Hernández, presidente de Polaris World, la empresa con más viviendas vacacionales en Murcia.

Las playas peor paradas han sido las de la Costa del Sol oriental, con ritmos de venta inferiores al 2% mensual. En el lado opuesto están Girona, Cádiz, Huelva, y Baleares, con un ritmo de ventas próximo al 5% mensual. En el litoral valenciano los ritmos de venta han pasado del 5,8% al mes al 4,2%, o lo que es lo mismo de 17 meses a casi 24. Se trata de destinos muy densificados de la Costa Blanca y del Azahar, con una gran oferta que genera menor poder vendedor. Murcia se ha convertido en un mercado muy castigado, con algún interrogante sobre la viabilidad de su modelo (resorts de golf).

En la Costa del Sol la oferta de vivienda turística se ha frenado y ha habido un retroceso en los precios. Marbella, Mijas y Estepona son las zonas en las que más se está notando el cambio de tendencia, según Aguirre Newman. La costa norte parecía que se iba a librar de la crisis inmobiliaria, pero no ha sido así, porque son mercados que sufrenmás el recorte en las ventas que destinos turísticos más asentados, explica Pinto. La desaceleración se ha notado más en las plazas clásicas y menos en costas emergentes como la lucense. En Asturias, los incrementos de precios han sido bajos, un 2%, pero han sufrido más en la disminución de ventas.

Precios a la baja

Ante esta situación el sector ha empezado a aflojar, aunque no del todo. El precio medio de un piso nuevo en la playa es de 243.132 euros, 443.551 si se trata de una vivienda unifamiliar. La buena noticia es que a lo largo de este año negociar con el promotor el precio de venta ha sido más fácil que nunca. “Los promotores bajan los precios de forma encubierta, mediante regalos o facilidades, como plaza de garaje gratis. O descuentos, que van del 5% al 10%. Si bajas los precios directamente la gente se espera y no compra”, señala Smerdou. Si en 2006 los precios de la vivienda vacacional en costa subieron un 7,5%, para este año se espera que se mantengan alrededor del 3%, calculan en Grupo i. Y con bajadas en algunos litorales.

Algunos promotores han visto las orejas al lobo y no quieren arriesgar. “Cada vez es más frecuente que, una vez edificada, la promoción la coloquen a los fondos de inversión, que suelen destinarlo a alquileres de tiempo compartido”, señala Grupo i. Otra salida es la de vender el terreno con proyecto incluido, “algo que está ocurriendo en toda la costa”, dicen los expertos, sobre todo en el caso de las pequeñas y medianas promotoras. Son éstas las grandes perjudicadas del batacazo de la segunda residencia en la costa. “Las promotoras locales están cerrando porque el mercado ya no justifica su presencia”, indica Pinto. En las grandes hay más cautela.

Sin embargo, las perspectivas ante el año que viene parecen ser mejores. De momento, la inversión extranjera en inmuebles ha crecido un 19,2% hasta mayo. Y los promotores empiezan a comprender que España ya no es un mercado competitivo con respecto a los precios y que deben aportar al cliente un valor añadido que justifique la compra.

El demandante ya no compra si no se tienen en cuenta sus preferencias, sólo entonces el promotor debe elaborar el proyecto y elegir la ubicación, señala Grupo i. Esto es lo que explica que un promotor haya vendido en una feria en Málaga 12 casas en un fin de semana.

Bajo lupa el urbanismo salvaje

El urbanismo salvaje que ha padecido la costa española durante años también parece haber tocado techo. El Gobierno pretende rescatar concesiones y aplicar expropiaciones y derribos a lo largo de mil kilómetros del Mediterráneo para garantizar el acceso del uso público del litoral. Así lo establece la Estrategia para la Sostenibilidad de la Costa, que tardará años en aplicarse.

En todas las costas suenan ecos de derribos. En Benidorm, el Ministerio de Medio Ambiente trata de expropiar una parcela donde se levantan dos torres en primera línea de la playa. En el litoral malagueño, el Gobierno prevé demoler cinco urbanizaciones y un hotel en la Costa del Sol. Ahora cientos de propietarios están a la espera de saber qué pasará con sus viviendas.

LA MOROSIDAD DE LOS CRÉDITOS ALCANZA LA COTA MÁS ALTA DEL AÑO.

20/11/2007 :: 12:11 h.

MADRID, 20 (EUROPA PRESS)

La morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito a particulares y empresas aumentó en septiembre hasta el 0,77%, el nivel más alto en lo que va de año y la cuarta subida consecutiva, según datos publicados por el Banco de España. Este dato supone un incremento de una centésima respecto a la tasa registrada el mes anterior, cuando se situó en el 0,76% y contrasta con el nivel de julio, cuando el indicador se situó en el 0,72%.

La tasa de morosidad franqueó por primera vez la barrera del 0,7% en mayo, cuando se situó en el 0,706%, y ha aumentado todos los meses en lo que va de año, a excepción de marzo y junio, cuando se situó en el 0,686% y el 0,697%, respectivamente. En enero se colocó en el 0,687%, mientras que en febrero fue del 0,697% y en abril del 0,693%.

Con todo, las entidades financieras españolas afirman que estos niveles de morosidad todavía son históricamente bajos y estiman que es normal que, tras las recientes subidas de los tipos de interés, aumenten. En concreto, del volumen total de préstamos acumulados hasta septiembre, que superaba los 1,7 billones de euros, 12.761 millones de euros eran dudosos, lo que supone un incremento de 196 millones de euros respecto a agosto.

En los últimos doce meses, el saldo acumulado del crédito dudoso aumentó en 3.432 millones de euros.

Estos datos excluyen los préstamos concedidos por los establecimientos financieros de crédito (EFC), que son entidades que pueden conceder créditos pero no captan depósitos y tienen una morosidad muy alta, que en septiembre fue del 3,03%, a pesar del importante recorte en el volumen de créditos dudosos, que alcanzaron los 1.567 millones frente a los 2.063 millones de agosto, cuando la morosidad de estas entidades alcanzó el 4%.

Los bancos volvieron a ser las entidades con menor morosidad en su cartera de préstamos, ya que la tasa se situó en el 0,68% frente al 0,705% de agosto. Estas entidades vieron disminuir el saldo de dudosos en septiembre, ya que alcanzó 5.098 millones de euros, frente a los 5.159 millones del mes anterior.

Las cajas de ahorros, que aglutinan casi el 50% del volumen total de préstamos acumulados hasta septiembre, registraron una morosidad del 0,79%, por encima de la tasa registrada el mes anterior, cuando se colocó en el 0,77%.

Por su parte, las cooperativas de crédito volvieron a ser las entidades con mayores niveles de morosidad, que se situó en el 0,95% del total de préstamos que concedieron, frente al 0,926% registrado en agosto.

Calcula cómo puedes mejorar tu hipoteca

EL MERCADO ESPAÑOL DE LA VIVIENDA, EL ESTUDIO DEL BBVA.

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Aviso para el sector inmobiliario: el precio de la vivienda caerá un 1,9% en 2009

Agencias/elEconomista.es | 14:07 – 16/11/2007

 

Dos nuevos estudios auguran una desaceleración inmobiliaria.
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El alquiler de la vivienda subió un 4,5% en el último año, casi un punto por encima del IPC (15/11)

Especial: Todas las claves sobre vivienda

La entidad que preside Francisco González, inmersa en su segundo Día del Inversor, ha vuelto a revelar datos sobre el estado del sector inmobiliario. Según el estudio hecho público hoy por el banco El mercado español de la vivienda, el precio de las casas mantendrá su crecimiento en lo que queda de año y también en 2008, aunque descenderá un 1,9% en 2009.

El Servicio de Estudios de BBVA el precio de los inmuebles seguirá su dirección ascendente de manera sostenida este año, aunque a un ritmo más lento que en 2006. Así, el banco estima que el porcentaje de crecimiento en 2007 será del 5,5%, la mitad del porcentaje registrado el pasado año.

Fruto de la ralentización del sector, la entidad puntualiza que en 2008 los pisos repuntarán ya sólo un 1,4%, y que en 2009 llegarán a a caer un 1,9%. De esta forma, BBVA rectifica sus propias previsiones, realizadas hace cuatro meses, cuando señalaba que en dos años todavía se mantendría el crecimiento, aunque sería muy leve.

A pesar de que el informe señala que “lo más probable” es que la desaceleración inmobiliaria se prolongue en el tiempo, el banco afirma que tendrá un impacto “limitado” en el conjunto de la economía española.

Menos vivienda iniciada

Por otra parte, la inversión en vivienda crecerá un 3,5% a lo largo de este ejercicio, para estabilizarse en 2008 y caer un 1,5% en 2009. Mientras, los datos de BBVA apuntan también a un descenso en el número de vivienda iniciadas. Así, esta año se cerrará con 675.000 pisos, mientras que en 2008 y 2009 se estabilizará en los 550.000.

Estos pronósticos están en consonancia con las recientes declaraciones del Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia, formado por las 14 mayores empresas españolas del sector. El pasado 12 de noviembre, la patronal presentó un estudio realizado por Analistas Financieros Internacionales (AFI) que augura un fuerte descenso en la demanda de viviendas en los próximos cinco años.

En respuesta, el grupo presidido por Fernando Martín propone una reducción de la construcción de viviendas, por lo menos hasta 2010, en torno a las 440.000 unidades anuales. De esta cifra, el informe estima que el 82,9% (unas 365.000 unidades) serán destinadas a la residencia principal, mientras que el porcentaje restante será absorbido como segunda vivienda.

Una de las consecuncias de la caída de precios será el incremento de la tasa de alquiler, que el estudio de AFI sitúa en el 20% en 2010.

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LLANERA: COMIENZAN LOS DESPIDOS DE LOS TRABAJADORES.

Juez acepta acuerdo Llanera Construcciones para la extinción de 156 empleos

15:37 – 16/11/2007

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Valencia, 16 nov (EFECOM).-

El titular del Juzgado de lo Mercantil 2 de Valencia, Fernando Presencia, ha aceptado el acuerdo alcanzado entre los administradores concursales y los representantes de los trabajadores de la empresa Llanera Construcciones, Obras y Proyectos SL para la extinción de 156 empleos.

El acuerdo alcanzado, el único aportado por las tres empresas que han presentado expedientes de regulación de empleo (ERE), recoge indemnizaciones de 25 días por año trabajado y un máximo de doce mensualidades, según ha informado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (Tsjcv).

El pasado 8 de noviembre tres de las seis empresas del grupo Llanera que se encuentran inmersas en concurso de acreedores presentaron solicitud de expediente de regulación de empleo, que plantea la extinción del 72% de los 328 contratos vigentes.

El auto dictado hoy por el juez acepta el acuerdo alcanzado el día 7 y que afecta a 156 de un total de 175 trabajadores, cuyos contratos podrán extinguirse con efectos inmediatos.

Llanera Construcciones, Obras y Proyectos SL es la empresa del grupo que mayor número de trabajadores tiene en plantilla en estos momentos y, tras el ERE, sólo permanecerán en ella 19.

Según el Tsjcv, el magistrado autoriza a la empresa a comenzar a extinguir los contratos de los trabajadores desde hoy mismo con la obligación de adjuntar el auto judicial a la carta de despido.

Contra el acuerdo cabe recurso de suplicación, así como del resto de recursos previstos en la Ley de Procedimiento Laboral, que se tramitarán y resolverán ante los órganos jurisdiccionales del orden social, sin que ninguno de ellos afecte a la tramitación del concurso.

El plazo para el ejercicio de las acciones que los trabajadores puedan ejercer contra este auto empezará a contarse desde la comunicación del despido.

El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Valencia tiene pendiente de resolver el ERE de Llanera Urbanismo Inmobiliaria SLU, que propone extinguir 46 de los 74 contratos indefinidos que tiene en estos momentos, por lo que su plantilla quedaría reducida a 28 trabajadores.

Por su parte, Llanera SL se quedaría con 45 trabajadores, al extinguir 34 de los 79 contratos vigentes.

En estos dos últimos casos, el juzgado tiene que abrir el período de consultas a las partes (administración concursal y representantes de los trabajadores) para que intenten llegar a un acuerdo y, cuando se alcance, debe ser informado por la autoridad laboral antes de que resuelva el magistrado. EFECOM

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MERCADOS EMERGENTES, ¿LA PRÓXIMA BURBUJA?.

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Mercados emergentes, ¿la próxima burbuja?

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@E. Sanz – 27/10/2007. Cotizalia.

El hambre inversor sigue vivo. La crisis financiera que sacudió a los mercados mundiales durante los meses de verano, no ha mermado el apetito de unos inversores que siguen sedientos de suculentas plusvalías. ‘Si Mahoma no va a la montaña, la montaña va a Mahoma’, o lo que es lo mismo, si el mercado se seca, habrá que buscar nuevas oportunidades donde depositar el capital. Y esto ha sido precisamente lo que ha sucedido en los últimos meses.

Las turbulencias sufridas en Europa y Estados Unidos, principalmente, ha desviado las inversiones hacia los mercados emergentes, hasta tal punto, que ha despertado los temores entre los grandes bancos mundiales que alertan de que en el futuro podría hablarse de una nueva burbuja en estos países.

Los emergentes han estado a salvo del impacto de la crisis subprime y de crédito, según reconocía el pasado fin de semana el Instituto Internacional de Finanzas (IIF), que agrupa a los mayores bancos del mundo. “Los mercados emergentes han demostrado una notable fortaleza frente a las recientes crisis en los mercados financieros”, comentaba Josef Ackermann, presidente de Deutsche Bank y presidente del organismo.

Según los grandes bancos, este aparente aislamiento de la crisis habría provocado que los inversores hayan dirigido sus miradas en los último meses buscando valores más seguros, fuertes retornos y exposición cero al mercado subprime de Estados Unidos, lo que aumentaría la posibilidad de que entre mucho dinero en estos países provocando otra burbuja.

“Me preocupa la confianza de los inversores en los mercados emergentes. Una confianza que podría fortalecerlos aún más e impulsar los precios hasta niveles insostenibles”, aseguraba a Marketwatch William Rhodes, CEO de Citibank y primer vicepresidente del IIF. “Los mercados podrían pasarse y cuando llegue la corrección, el aterrizaje podría ser duro”, asegura.

El IIF estima que los flujos de capital neto hacia estos mercados alcanzarán la cifra récord de 620.000 millones de dólares este año, y podrían estar cerca de este nivel en 2008. En 2006, la cifra se situó en 573.000 millones de dólares. Según el Instituto, las inversiones extranjeras directas siguen predominando y prevé que aumenten hasta 213.000 dólares en 2007, frente a los 167.000 millones de el año pasado. Para el año que viene, se baraja una cifra en torno a 223.000 millones de dólares.

De todas estas cifras, las que irán a parar directamente a los mercados bursátiles serían 52.000 millones en 2007 y 54.000 millones en 2008. En 2006, el informe del IIF habla de 62.000 millones.

ECONOMÍA: LAS CASAS DE NAIPES DE ESTADOS UNIDOS (oseph E. Stiglinz)

ECONOMÍA

Las casas de naipes de Estados Unidos

Joseph E. Stiglitz/Project-Syndicate (24/10/07)

Hay veces en las que haber tenido razón no reporta ningún placer. Durante varios años, sostuve que la economía de Estados Unidos estaba siendo sustentada por una burbuja inmobiliaria que había reemplazado a la burbuja del mercado accionario de los años 1990. Pero ninguna burbuja puede expandirse eternamente. Con el estancamiento de los ingresos de la clase media en Estados Unidos, los norteamericanos no podían darse el lujo de hogares cada vez más costosos.

Como dijo de manera genial uno de mis antecesores en el cargo de presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente de Estados Unidos, “lo que no es sostenible no se sostiene”. Los economistas, a diferencia de quienes se ganan la vida apostando con acciones, no se declaran capaces de predecir cuándo llegará el día del ajuste de cuentas, mucho menos de identificar el fenómeno que derribará la casa de naipes. Pero los patrones son sistemáticos, con consecuencias que evolucionarán gradual y dolorosamente con el tiempo.

Aquí existe una macro-historia y una micro-historia. La macro-historia es simple, pero dramática. Al observar el derrumbe del mercado de hipotecas de alto riesgo, algunos dicen “No hay que preocuparse, es sólo un problema en el sector inmobiliario”. Pero esto desestima el papel clave que el sector de la vivienda ha desempeñado recientemente en la economía norteamericana, con una inversión directa en bienes raíces y dinero obtenido de las casas a través de la refinanciación de hipotecas que representan entre las dos terceras partes y las tres cuartas partes del crecimiento en los últimos seis años.

Los precios en auge de la vivienda les dieron a los norteamericanos la confianza, y los medios financieros, para gastar más que sus ingresos. La tasa de ahorro de los hogares norteamericanos estaba en niveles que no se veían desde la Gran Depresión, ya sea negativa o nula.

Con las tasas de interés más altas que deprimen los precios de la vivienda, el juego terminó. A medida que Estados Unidos pase, digamos, a una tasa de ahorro del 4% (todavía baja según los parámetros normales), la demanda adicional se debilitará y, con ella, la economía.

La micro-historia es más dramática. Las tasas de interés que marcaron un mínimo récord en 2001, 2002 y 2003 no hicieron que los norteamericanos invirtieran más –ya había capacidad en exceso-. En cambio, el dinero fácil estimuló la economía induciendo a los hogares a refinanciar sus hipotecas, y gastar parte de su capital.

Una cosa es pedir prestado para hacer una inversión, lo cual fortalece los estados de cuenta, y otra pedir prestado para financiar unas vacaciones o un rapto de consumo. Pero esto es lo que Alan Greenspan incitó a hacer a los norteamericanos. Cuando las hipotecas normales no cebaban lo suficiente la bomba, los alentó a tomar hipotecas a tasa variable –en un momento en que las tasas de interés no podían más que subir.

Los prestadores rapaces fueron un paso más allá y ofrecieron créditos de amortización negativa, de manera que la cantidad debida aumentaba año tras año. En algún momento en el futuro, los pagos aumentarían, pero a los prestatarios les decían, nuevamente, que no se preocuparan: los precios de la vivienda subirían más rápido, lo que facilitaría la refinanciación con otro crédito de amortización negativa. La única manera (según esta postura) de no ganar era quedándose al margen. Todo esto representaba un desastre humano y económico en ciernes. Ahora la realidad golpeó a la puerta: los diarios mencionan casos de prestatarios cuyas cuotas hipotecarias exceden el total de sus ingresos.

La globalización implica que el problema hipotecario de Estados Unidos tiene repercusiones mundiales. La primera corrida bancaria se produjo con la entidad de crédito británica Northern Rock. Estados Unidos logró transferir las hipotecas malas por un valor de cientos de miles de millones de dólares a inversores (incluso bancos) en todo el mundo. Ellos enterraron las hipotecas malas en instrumentos complicados, las enterraron tan profundo que nadie sabía exactamente cuán malas eran y nadie podía calcular cómo ponerles un nuevo precio rápidamente. Frente a semejante incertidumbre, los mercados se congelaron.

Quienes en los mercados financieros creen en el libre mercado temporalmente perdieron la fe. Para bien de todos (por supuesto, nunca es para satisfacer sus propios intereses egoístas), arguyeron que era necesario un rescate. Si bien el Tesoro de Estados Unidos y el FMI advirtieron que los países del este de Asia enfrentaban crisis financieras hace diez años por los riesgos de los rescates y les dijeron que no aumentaran sus tasas de interés, Estados Unidos ignoró sus propios consejos sobre los peligrosos efectos morales, compró miles de millones en hipotecas y bajó las tasas de interés.

Sin embargo, las tasas de interés a corto plazo más bajas condujeron a tasas de interés a mediano plazo más altas, que son más relevantes para el mercado hipotecario, quizá por los crecientes temores sobre presiones inflacionarias. Tal vez tenga sentido que los bancos centrales (o Fannie Mae, la principal compañía hipotecaria de Estados Unidos patrocinada por el gobierno) compren cauciones respaldadas por hipotecas para ayudar a darle liquidez al mercado. Pero aquellos a quienes se las compran deberían ofrecer una garantía, de manera que el público no tenga que pagar el precio de sus malas decisiones de inversión. Los dueños de capital en los bancos no deberían aprovecharse de la situación.

La securitización, con todas sus ventajas en la distribución del riesgo, tiene tres problemas que no se previeron de manera adecuada. Si bien implicó que los bancos norteamericanos no resultaran tan afectados como lo habrían estado sin ella, las malas prácticas de préstamo de Estados Unidos tuvieron efectos globales.

Es más, la securitización contribuyó al mal préstamo: en los viejos tiempos, los bancos que generaban malos préstamos asumían las consecuencias; en el nuevo mundo de la securitización, los generadores pueden transferirle los préstamos a otros. (Como dirían los economistas, los problemas de la información asimétrica aumentaron).

En los viejos tiempos, cuando a los prestatarios les resultaba imposible efectuar sus pagos, se reestructuraban las hipotecas; las ejecuciones eran malas tanto para el prestatario como para el prestador. La securitización hizo que la reestructuración de la deuda resultara difícil, si no imposible.

Las víctimas de los prestadores rapaces son las que necesitan ayuda del gobierno. Con hipotecas que representan el 95% o más del valor de la vivienda, la reestructuración de la deuda no será fácil. Lo que se necesita es darles a los individuos altamente endeudados una manera expeditiva de empezar de nuevo –por ejemplo, una cláusula de bancarrota especial que les permita recuperar, digamos, el 75% del capital que originalmente invirtieron en la vivienda, y que los prestadores asuman el costo.

Hay muchas lecciones para Estados Unidos, y el resto del mundo; pero entre ellas figura la necesidad de una mayor regulación del sector financiero, especialmente una mejor protección contra el crédito rapaz, y más transparencia.

Joseph Stiglitz es premio Nobel de Economía. Su último libro es Making Globalization Work.
Copyright: Project Syndicate, 2007.
Traducción de Claudia Martínez

CRÉDITOS BANCARIOS: LA SUBROGACIÓN, UN GRIFO CERRADO.

PROPIEDADES

La subrogación, un grifo cerrado

Los bancos ya no conceden crédito automático al comprador de pisos de nueva construcción

PIEDAD OREGUI – Madrid – 26/10/2007

 

Promoción de vivienda nueva. Sus responsables ofrecen una completa información: planos, servicios asociados, precios y, en tres de cada cuatro casos, según los más recientes estudios, una financiación hipotecaria específica.

 

 

La noticia en otros webs

20 particulares de una promoción se ven obligados a perder la señal

Es lo habitual: las promotoras negocian con las entidades financieras unos créditos hipotecarios globales que posteriormente ofrecen particularizar a cada comprador (lo que se conoce como subrogación).

Hasta no hace demasiado tiempo, si el cliente abonaba, a lo largo de los dos años que duraba la construcción, la entrada y las letras mensuales (suelen corresponder al 20% del precio de la vivienda), la subrogación era inmediata.

Como se suele decir popularmente “se aplicaba el artículo 33” y, el particular, además de evitarse la tramitación de un crédito (presentar nóminas, declaraciones de renta, etcétera) se ahorraba los gastos de estudio, tasación y apertura que cobran muchos bancos y cajas en las hipotecas. La situación empieza a cambiar. Responsables de diversas entidades recuerdan que cuando se le concede una financiación hipotecaria específica a una promotora, que luego recolocará entre sus compradores, los bancos se reservan el derecho de aprobar o no las correspondientes subrogaciones a los particulares. No sólo antes de la compra efectiva del inmueble, sino incluso un mes después.

Estos mismos responsables añaden que el aprobar hipotecas por el artículo 33 a todos los compradores de vivienda en promociones nuevas se ha acabado. En estos momentos, lo habitual es realizar, como en un crédito tradicional, un completo análisis del riesgo.

Al potencial cliente se le piden todo tipo de datos económicos y financieros para ver si se acepta o no su operación.

Perder la señal y renunciar

Tanto es así que incluso una conocida constructora de este país, con un parque en venta de unas 2.000 unidades nuevas, cerró el pasado trimestre con un saldo negativo de ventas de 20 unidades.

La razón es que en muchos casos, tantos que llegaron a superar el número de unidades vendidas, las entidades financiadoras denegaron las subrogaciones por exceso de riesgo y los particulares se vieron obligados a perder la señal que habían aportado al renunciar a la compra de la vivienda.

Desde bancos y cajas se va incluso más lejos en las advertencias: “Los potenciales compradores deben calcular bien si podrán hacer frente o no al pago de las letras hipotecarias en el futuro para no encontrarse con la desagradable sorpresa de que no se les concede el crédito. Algunas de las promociones de vivienda nueva que se venden en la actualidad obligan únicamente durante el periodo de construcción a pagar una cantidad fija al mes: 300, 400 o 600 euros. En algunos casos, estas cantidades no cubren el 80% del valor del inmueble a adquirir. En estas ocasiones, el grifo de la subrogación, salvo que se presenten avales o garantías específicas adicionales, está completamente cerrado desde hace ya varios meses”, señala una fuente.

“Todo esto”, reconoce, “en un clima en el que, además, las propias promotoras tienen dificultades para conseguir su financiación. Cada vez se conceden menos préstamos que financien la compra de suelo [bancos y cajas exigen proyectos concretos con la correspondiente licencia de obras] y los que cubren la construcción empiezan además a vincularse no sólo a la certificación efectiva de las obras, sino al ritmo de ventas de las viviendas”.

ECONOMÍA: LAS CASAS DE NAIPES DE ESTADOS UNIDOS (Joseph E. Stiglinz)

ECONOMÍA

Las casas de naipes de Estados Unidos

Joseph E. Stiglitz/Project-Syndicate (24/10/07)

Hay veces en las que haber tenido razón no reporta ningún placer. Durante varios años, sostuve que la economía de Estados Unidos estaba siendo sustentada por una burbuja inmobiliaria que había reemplazado a la burbuja del mercado accionario de los años 1990. Pero ninguna burbuja puede expandirse eternamente. Con el estancamiento de los ingresos de la clase media en Estados Unidos, los norteamericanos no podían darse el lujo de hogares cada vez más costosos.

Como dijo de manera genial uno de mis antecesores en el cargo de presidente del Consejo de Asesores Económicos del presidente de Estados Unidos, “lo que no es sostenible no se sostiene”. Los economistas, a diferencia de quienes se ganan la vida apostando con acciones, no se declaran capaces de predecir cuándo llegará el día del ajuste de cuentas, mucho menos de identificar el fenómeno que derribará la casa de naipes. Pero los patrones son sistemáticos, con consecuencias que evolucionarán gradual y dolorosamente con el tiempo.

Aquí existe una macro-historia y una micro-historia. La macro-historia es simple, pero dramática. Al observar el derrumbe del mercado de hipotecas de alto riesgo, algunos dicen “No hay que preocuparse, es sólo un problema en el sector inmobiliario”. Pero esto desestima el papel clave que el sector de la vivienda ha desempeñado recientemente en la economía norteamericana, con una inversión directa en bienes raíces y dinero obtenido de las casas a través de la refinanciación de hipotecas que representan entre las dos terceras partes y las tres cuartas partes del crecimiento en los últimos seis años.

Los precios en auge de la vivienda les dieron a los norteamericanos la confianza, y los medios financieros, para gastar más que sus ingresos. La tasa de ahorro de los hogares norteamericanos estaba en niveles que no se veían desde la Gran Depresión, ya sea negativa o nula.

Con las tasas de interés más altas que deprimen los precios de la vivienda, el juego terminó. A medida que Estados Unidos pase, digamos, a una tasa de ahorro del 4% (todavía baja según los parámetros normales), la demanda adicional se debilitará y, con ella, la economía.

La micro-historia es más dramática. Las tasas de interés que marcaron un mínimo récord en 2001, 2002 y 2003 no hicieron que los norteamericanos invirtieran más –ya había capacidad en exceso-. En cambio, el dinero fácil estimuló la economía induciendo a los hogares a refinanciar sus hipotecas, y gastar parte de su capital.

Una cosa es pedir prestado para hacer una inversión, lo cual fortalece los estados de cuenta, y otra pedir prestado para financiar unas vacaciones o un rapto de consumo. Pero esto es lo que Alan Greenspan incitó a hacer a los norteamericanos. Cuando las hipotecas normales no cebaban lo suficiente la bomba, los alentó a tomar hipotecas a tasa variable –en un momento en que las tasas de interés no podían más que subir.

Los prestadores rapaces fueron un paso más allá y ofrecieron créditos de amortización negativa, de manera que la cantidad debida aumentaba año tras año. En algún momento en el futuro, los pagos aumentarían, pero a los prestatarios les decían, nuevamente, que no se preocuparan: los precios de la vivienda subirían más rápido, lo que facilitaría la refinanciación con otro crédito de amortización negativa. La única manera (según esta postura) de no ganar era quedándose al margen. Todo esto representaba un desastre humano y económico en ciernes. Ahora la realidad golpeó a la puerta: los diarios mencionan casos de prestatarios cuyas cuotas hipotecarias exceden el total de sus ingresos.

La globalización implica que el problema hipotecario de Estados Unidos tiene repercusiones mundiales. La primera corrida bancaria se produjo con la entidad de crédito británica Northern Rock. Estados Unidos logró transferir las hipotecas malas por un valor de cientos de miles de millones de dólares a inversores (incluso bancos) en todo el mundo. Ellos enterraron las hipotecas malas en instrumentos complicados, las enterraron tan profundo que nadie sabía exactamente cuán malas eran y nadie podía calcular cómo ponerles un nuevo precio rápidamente. Frente a semejante incertidumbre, los mercados se congelaron.

Quienes en los mercados financieros creen en el libre mercado temporalmente perdieron la fe. Para bien de todos (por supuesto, nunca es para satisfacer sus propios intereses egoístas), arguyeron que era necesario un rescate. Si bien el Tesoro de Estados Unidos y el FMI advirtieron que los países del este de Asia enfrentaban crisis financieras hace diez años por los riesgos de los rescates y les dijeron que no aumentaran sus tasas de interés, Estados Unidos ignoró sus propios consejos sobre los peligrosos efectos morales, compró miles de millones en hipotecas y bajó las tasas de interés.

Sin embargo, las tasas de interés a corto plazo más bajas condujeron a tasas de interés a mediano plazo más altas, que son más relevantes para el mercado hipotecario, quizá por los crecientes temores sobre presiones inflacionarias. Tal vez tenga sentido que los bancos centrales (o Fannie Mae, la principal compañía hipotecaria de Estados Unidos patrocinada por el gobierno) compren cauciones respaldadas por hipotecas para ayudar a darle liquidez al mercado. Pero aquellos a quienes se las compran deberían ofrecer una garantía, de manera que el público no tenga que pagar el precio de sus malas decisiones de inversión. Los dueños de capital en los bancos no deberían aprovecharse de la situación.

La securitización, con todas sus ventajas en la distribución del riesgo, tiene tres problemas que no se previeron de manera adecuada. Si bien implicó que los bancos norteamericanos no resultaran tan afectados como lo habrían estado sin ella, las malas prácticas de préstamo de Estados Unidos tuvieron efectos globales.

Es más, la securitización contribuyó al mal préstamo: en los viejos tiempos, los bancos que generaban malos préstamos asumían las consecuencias; en el nuevo mundo de la securitización, los generadores pueden transferirle los préstamos a otros. (Como dirían los economistas, los problemas de la información asimétrica aumentaron).

En los viejos tiempos, cuando a los prestatarios les resultaba imposible efectuar sus pagos, se reestructuraban las hipotecas; las ejecuciones eran malas tanto para el prestatario como para el prestador. La securitización hizo que la reestructuración de la deuda resultara difícil, si no imposible.

Las víctimas de los prestadores rapaces son las que necesitan ayuda del gobierno. Con hipotecas que representan el 95% o más del valor de la vivienda, la reestructuración de la deuda no será fácil. Lo que se necesita es darles a los individuos altamente endeudados una manera expeditiva de empezar de nuevo –por ejemplo, una cláusula de bancarrota especial que les permita recuperar, digamos, el 75% del capital que originalmente invirtieron en la vivienda, y que los prestadores asuman el costo.

Hay muchas lecciones para Estados Unidos, y el resto del mundo; pero entre ellas figura la necesidad de una mayor regulación del sector financiero, especialmente una mejor protección contra el crédito rapaz, y más transparencia.

Joseph Stiglitz es premio Nobel de Economía. Su último libro es Making Globalization Work.
Copyright: Project Syndicate, 2007.
Traducción de Claudia Martínez