Gallardón construye 180.000 viviendas en Madrid en plena sobreoferta inmobiliaria
@Carlos Sánchez – 14/08/2007
¿Crisis? ¿Qué crisis? Como en el viejo vinilo de Supertramp, al Ayuntamiento de Madrid no parecen asustarle los nubarrones que se ciernen sobre el mercado inmobiliario. El alcalde Alberto Ruiz-Gallardón tiene en marcha en estos momentos diferentes actuaciones urbanísticas que supondrán la construcción de 180.000 pisos en los próximos años.
Se trata de una cifra verdaderamente descomunal, equivalente al censo de superficies urbanas que pagan el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en la ciudad de Granada, donde viven 238.000 ciudadanos. Es decir, que si se cumplen los planes previstos en los próximos años por el Ayuntamiento, en los alrededores de Madrid nacerá una ciudad de tamaño parecido a la que acoge la Alhambra.
La gran mayoría de los nuevos desarrollos urbanos en la capital de España comenzó a ver la luz a comienzos del boom inmobiliario (últimos años 90), pero la lentitud del proceso urbanizador -uno de los problemas de este mercado – ha hecho que muchas de estas actuaciones no estén hoy concluidas. Según los datos de la Gerencia de Urbanismo (hasta el pasado 31 de julio), los nuevos desarrollos urbanos prevén la construcción de 213.872 viviendas (incluyendo la de protección oficial, las de precio tasado y las libres), pero hasta la fecha únicamente se han entregado las correspondientes licencias para ocupar 34.312 pisos. Quiere decir esto que, a estas alturas, quedan por construir 179.560 viviendas que cuentan ya con su correspondiente planeamiento aprobado, aunque no ejecutado al 100%.
Un mercado en apuros
Si se cumplen los planes previstos, esos pisos saldrán a la venta en los próximos años en un contexto difícil para el mercado inmobiliario, en el que desde hace algún tiempo se detecta un problema de oferta en relación a la demanda de viviendas. Un fenómeno al que, desde luego, no es ajeno el encarecimiento del precio del dinero decidido por la autoridad monetaria.
Este desequilibrio entre oferta y demanda es el que -en realidad- explica no sólo el frenazo que se ha producido en la subida de los pisos a lo largo de los últimos trimestres, sino que aparece detrás de los recortes de precios que se han detectado ya en algunos barrios de la capital, donde ya hay bajadas reales del 5% o el 10%.
La sobreoferta inmobiliaria afecta sobre todo a los propietarios de suelo, que en muchas ocasiones han invertido cuantiosas sumas en coherencia con las expectativas de revalorización del metro cuadrado. Si se produjera un descenso real de los precios o si se retrasa la construcción de viviendas ante las crecientes dificultades de venta, parece evidente que su cuenta de resultados podría resentirse. Algo que no sólo afectaría a los promotores sino también a sus acreedores: bancos y cajas de ahorros, ya que la inmensa mayoría de las actuaciones urbanísticas se ha hecho con un alto grado de endeudamiento, lo que explica que la banca española apareciera en el último informe del Banco de Pagos Internacional como la más vulnerable a una crisis inmobiliaria.
Valdecarros, la mayor actuación urbanística
Entre las promociones comprometidas se encuentran las de Valdecarros y Los Berrocales (ambas en el sureste de Madrid), donde se piensan construir más de 70.000 viviendas. Valdecarros (48.000 viviendas) –con sus 19 millones de metros cuadrados de superficie- es, probablemente, la mayor actuación urbanística de Europa, y entre las empresas propietarias de suelo en este ámbito están Urbis, Nozar, Pryconsa, Zapata y Grupo Santos, entre otras.
Destaca también la denominada Operación Campamento, donde se piensan construir 10.700 viviendas, y Valdebebas, donde según lo previsto se levantarán 12.500 pisos. Mucha munición para un mercado que atraviesa una crisis de sobreoferta, como han puesto de manifiesto muchos análisis inmobiliarios. Mientras la demanda cae –por los altos precios y el nuevo contexto monetario- la oferta no para de crecer, como lo pone de manifiesto que el año pasado se dieran visados para construir más de 800.000 viviendas en el conjunto del Estado
con caracter retroactivo 